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罗臻毓:持续看好中国,现在是个投资机遇

      “买入和卖出之间,是资产的重新配置,这印证了我们的战略部署,即围绕北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群来发展。”  文| 《中国企业家》记者 王芳洁  编辑| 林文龙  头图来源 |被访者供图  2018年8月,凯德集团启动了交接班程序,55岁的总裁兼首席执行官林明彦宣布退休。新的最高决策层被确定为三人,也就是说,三名总裁共同接管了这家亚洲排名前列的房地产企业。  “作为凯德接班人的一个关键条件,是必须要理解中国房地产市场的。”早在2012年,林明彦就已经为接班人定下了标准。  凯德是最早进入内地的外资开发企业,早在1994年,凯德就已经拥有了第一个中国项目。这一年,房地产三大巨头阵容尚未成形,成立10年的万科刚刚确立以住宅为核心业务,碧桂园刚刚成立2年,而恒大董事局主席许家印正拿着履历表,在广州的人才市场里求职。  一段时期里,凯德和一众香港地产商,扮演着市场教育者的角色。它们将成熟市场的开发经验带到了刚刚萌芽内地房地产市场,当然,它们也享受到了爆发式增长带来的高额利润,喝到了“头啖汤”。随着发展,中国和大本营新加坡,成为整个凯德集团的两极。  但房地产是地缘性极强的市场,产业链的上下游充满了本地元素。所以,林明彦把理解中国,作为了选择接班人的标准。在他列举的符合标准的对象中,此次就任集团总裁的三人均在列,其中就包括原凯德中国首席执行官罗臻毓,他现负责中国区及投资管理业务。  12月初,刚刚履新的罗臻毓接受了《中国企业家》的采访。我们在对话中谈到了凯德的本土化,这位在中国生活14年的新加坡人拿自己作了例子。罗臻毓称,他无论是外表还是生活习惯,都已经非常中国。就是回到新加坡,大家也常把他当作中国人。商场里的服务员会用蹩脚的汉语和他打招呼,他问:“我哪里像中国人?”对方答:“你有中国人的大款相。”  然而,商业的本土化是一个复杂的命题。在市场竞争层面,本土开发商对规模的欲望更强,对风险的敏感度更低,表现出极强的狼性和竞争力,这一点,罗臻毓没有否认。例如在人力资源方面,外资企业的薪酬优势正在丧失,民营房企常常以数倍的工资到凯德来挖人。  罗臻毓表示,虽然凯德没有像很多内地房企那样,实行事业合伙人制度,用刺激的奖金模式来吸引人。但公司也有风险奖金制度,职位越高,收入的变数也越大。“如果没有完成KPI,我的收入会减少一半,所以我充满了动力。”  罗臻毓在2007年加入凯德中国,11年间,中国房地产市场经历了几次起伏,但仅有2008年和2018年,呈现出与宏观经济形势同频的特征。2008年,美国次贷危机爆发,中国楼市下跌。2018年,中美贸易摩擦加剧,为期三年的去杠杆带来流动性紧缩,楼市再次进入下跌通道。  伴随着经济发展趋势不明朗,“外资撤离大陆”成为一个热门话题,单就房地产市场而言,素有不赚最后一枚铜板之称的李嘉诚,已经大幅收缩了长和系的内地地产业务。  2018年1月,凯德集团以83.65亿元出售了在中国的20家购物中心项目公司100%的股权。这件事让人一度产生怀疑,凯德是不是也要撤了?但是紧随其后的是更大手笔的投资。  6月,凯德以57亿元在渝收购两江春城项目,8月以20.53亿元竞拍获得位于广州市增城区两宗地块;11月以8.82亿元竞拍获得广州科学城核心区的一块商业商务用地;同月,凯德集团与合作伙伴以127.86亿元获得上海最高双子塔项目,项目总投资额超过200亿元。  “买入和卖出之间,是资产的重新配置,这印证了我们的战略部署,即围绕北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群来发展。”罗臻毓称,“凯德仍然非常看好中国房地产市场,和东南亚等市场相比,这里(中国)仍然比较稳定,每年有一定比例的上升。”  罗臻毓告诉记者,中国目前是凯德规模最大的市场,业务比例接近50%。虽然,凯德在这里赚了很多钱,但投资中国的钱要更多。  以下为本次罗臻毓接受《中国企业家》杂志(CE)专访实录,有删减:  CE:您2007年加入凯德中国,2008年中国房地产的波动很大。今年房地产市场的下跌,与2008年有相似性吗?  罗臻毓:2008年的市场波动主要由国际金融危机引起,现在跟当时的情形不同,最近一轮的市场波动主要原因是政府的调控政策,内地的开发商在收购和开发项目时,都用了不同的融资渠道,最近的政策会影响到整体流动性,也直接影响了一些公司的现金流或融资问题。  房地产公司每几年都有一大笔债要还,最近的管控政策让他们更加紧张。从销售的角度,很多城市限价限量,从贷款的角度,购房者的贷款又受到压制,这就变成了双重影响。内地发展商的大比例业务都是住宅开发,所以肯定受到了一定影响。  我们可以看得出,有几个比较大的开发商在现阶段不断的收购拿地,市场会经过一个调整期,大的开发商变得更大,中型、小型开发商有些可以借机会做大,有些就没机会了,将被市场淘汰。  CE:大家公认,13~15万亿是房地产市场的规模顶部,所以你大了,别人必然会小。  罗臻毓:蛋糕还是会变大,只是大的速度可能减慢,从需求的角度来看,确实已经到了一定的点位。所以,现阶段,从凯德的角度来说,没有必要追求规模,追求成长的稳定性和回报更为重要。一直追求规模是无底洞,到最后,独尊是比较孤独的。  CE:今年凯德买进卖出,动作频繁又大手笔,很多人都说凯德在抄底,您怎么看这几笔比较大交易?  罗臻毓:这个印证了我们的策略部署,凯德在中国的发展围绕五个核心城市群,北京周边、上海周边、广州周边、成都周边、武汉周边,尽量在一二线城市建立一定的规模。  2018年初卖出的20个商场大部分在三线城市,只有一个在北京,出售主要基于资产调整的需要。这些商场还是很赚钱的,回报率还是有的,从我们买进到卖出的回报率也还不错。但在那些城市里,我们就只有一个商场,从管理效力的角度,如果我们没有计划在周边盖其他东西,并不能比其他经营者更有效率的管理物业。所以就有了这次的资产调整。  今年,我们买进的是在广州、重庆、上海等地的物业,最后一笔大手笔是上海浦西最高的双子塔,投资额到200亿了。买入的逻辑,第一是往一二线城市深耕。第二,我们还看好中国的商业地产。有人质疑我们还敢不敢走这一步,现在证明我们敢。  至于是不是抄底,我也很难讲,如果明年市场再往下掉,那就不叫抄底了。但对凯德来说,交易的价格是非常合理的,我们测算过,算法也比较保守。在市场比较好的时候,别人都比我们更有信心,我们没有那么容易得到想要的东西。现在可能是一个机遇。  CE:2019年,在五大核心城市群之中,您比较看好哪个?  罗臻毓:一线城市我当然看好,但拿地不容易,上海和北京都比较难,我们尝试了很久,在北京都没拿到新项目。但从规模的角度来看,还是二线城市更有机会,例如西安、成都、天津等。  CE:就凯德的业务板块来看,商业地产占据了很高的份额。但最近几年,多家龙头房企都将转型的重点放到了商业地产,资产的价格也被炒的很高。不过现实是,关于消费这块,大家的预期不甚明朗,出现了消费降级、消费分级等说法。投资热和消费冷同时显现,会不会导致商业地产方面的风险?  罗臻毓:你说的没错,当我跟业界任何基金尤其外来的长线基金谈,谈到商业地产,很多基金都说可以谈别的。  但是我们看商业地产,包括商场和写字楼,是把它们看成经济发展的基础设施,是一个城市发展中的刚需产品。没有人为了要商业地产而拥有商业地产,我们占据一个办公楼其实是为了经营一个企业,我们拥有一个商场其实是为了摆设、买卖我们的产品,或者搞餐饮搞娱乐活动,最终对商业地产的需求是衍生的,但又是从A到B的必经之路。  至于究竟需不需要那么多商场和写字楼,市场会随着时间的推移发生变化,但只要跑到了前几名,就会有一定的回报。所以凯德的策略是,在竞争中跑在前面,确保我们建的那条路是必需之路。  CE:市场上有一种声音认为,中国市场已经趋于饱和,成长的空间不如一些新兴市场来的大,例如东南亚地区。作为一家全球化开发企业,凯德接下来会否调整全球资源配置?  罗臻毓:凯德以新加坡和中国为两大核心区域,新加坡毕竟是我们的根据地,能做还得继续做,只是有一定的挑战。但中国业务规模已经是最大的了,接近50%。这里还比较稳定,每年有一定基础的上升。  我们现在的主力仍然在中国,认定中国房地产还有很多年可以做,不管是住宅地产还是商业地产,我们都还是很看好。现在集团主要讨论的是,是不是要进入新的领域,或者在新领域扎的更深。比如以前我们不做工业地产,现在是不是该进去的时机了,还有医疗地产、养老地产、旅游地产等。  CE:内地开发商现在开的工资都很高,有些还推行了事业合伙人机制,在管理成本方面,凯德有没有感到压力?  罗臻毓:我们的机制还没到合伙人那一步,但越做到高层,工资中变数的比例更大。比如我的KPI没有达到,工资会下降一半,对我来讲充满了工作动力。当然,底层员工大多数定数比较高,但也会在一定程度上受所在区域的影响。和合伙人类似,你项目做的好,我们会给你更多。  我有很多员工被别人拿三、四倍工资挖走,但过两年有问我能不能回来。还有很多员工跟了我们很久,随着公司的发展职位越来越高,可能他最终的工资比跳槽工资还好,基础也更稳定。  CE:我们看到凯德已经进入共享办公领域,我们如何看待这个新生产业?  罗臻毓:美国最大的共享办公企业WeWork正在逐渐颠覆整个办公楼市场,它现在已经不安于只租一两层楼做联合办公,而是整栋楼租下来。对我们来说,共享办公已经成为非常核心的竞争对手。它在争夺客户,游说大企业,承包它们的整体办公楼需求。你以前一年1000万的费用,我只要700万元就能确保每个人有位置,还有附加的东西给你,你肯不肯?  但这个客户本来是我的客户,这样发展下去,以后我们只有三个客户,WeWork,还有另外两个什么WORK,作为办公楼业主,我会很紧张。  我们做联合办公真的不是要跟WeWork抢生意,我们要打造新一代的办公租赁业务,酒店式的服务。以前我们真是满大爷的,客户要签三年合约,三个月的装修期,合约到期后,你还得给我恢复原状。但现在公司的发展速度很快,有时候刚装修完办公室位置就不够了。所以以后在办公楼方面,会产生不同的需求,有需要自己装修风格的,也有需要伸缩性空间的,例如客户有个项目需要100个人临时过来三个月,我就可以提供联合办公给它。  。END。  值班编辑:杨倩审校:高欢欢

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